Loi Pinel et Denormandie, détail des dispositifs.

Publié le
4/3/20
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Loi Pinel


Les biens éligibles :

 

Il s’agit d’un système de défiscalisation pour les personnes réalisant un investissement locatif dans le neuf ou assimilé :
- Neuf
- Vefa
Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
- Construction
Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
- Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation qui représentent au moins 25% du coût total de l'opération, soit 1/3 du prix d’achat.
Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.
- Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.
- Local transformé en logement d'habitation.
(Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.

 

Dans une zone éligible au dispositif (les zones B2 et C n’étant plus éligible depuis 2018).

> Connaitre sa zone : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

(Attention, zone particulière en Bretagne à partir du 1er juillet 2020, décrété par le préfet)

 

Le bien doit être certifié d’une norme en rapport aux performances énergétiques. (règle particulière en outre-mer)

- Neuf ou à construire :

Réglementation  thermique RT 2012

- Nécessitant des  travaux :

Label HPE  rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

L’exonération de la taxe foncière décidée parles communes pour les bâtiments de basse consommation ne concerne que les logements BBC. En revanche, les logements RT2012 ne peuvent pas bénéficier de cette exonération.

 

Avantage fiscal

Le montant de l’avantage fiscal (jusqu’à 63000€ dans la limite de 10 000 € /an, limite correspondant au plafonnement global des niches fiscales) dépend de la durée de location :

-      21% du prix du bien, pour une location de 12 ans

-      18% du prix du bien, pour une location de 9 ans

-      12% du prix du bien, pour une location de 6 ans

Ces taux sont répartis de la façon suivante : 2% par an sur une période de 9 ans, 1% par an de la 9ème à la 12ème année.

 

Il existe une limite d’investissement de 300 000€ comprenant 2 logements maximum / personne / an (ou un plafond d’achat à5500€/m²). Les biens peuvent être achetés pour plus de 300 000€ mais c’est cette valeur qui sera prise en compte pour la déduction.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

-> Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans).

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.


Période de l'investissement :

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Attention : à partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.


Conditions de location :

 

On ne peut pas louer à n’importe quel locataire et n’importe quel prix. Il faut respecter les plafonds de loyer défini par la zone, et prendre un locataire qui respecte les conditions de ressources prévues par la loi Pinel.

 Il est possible de louer le bien aux membres de sa famille, à la condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

Revenus maximum du foyer pour être eligible.

 La fin théorique du dispositif est prévue pour le 31 décembre 2021, il sera surement remplacé par un dispositif du même genre.

 

Le logement doit être loué comme habitation principale, au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, hors charges, les plafonds suivants :

-      Zone A bis : 17,17 / m² carrez

-      Zone A : 12,75

-      Zone B1 : 10,28

-      Zone B2 (sur agrément) : 8,93

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

 

Exemples :

- Pour la location d’un logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2019 sera de 9,15 € (détail du calcul : 10,28 x (0,7 + 19/100) = 9,1492 arrondi à 9,15).

-  Pour la location d’un logement de 30 m² dont un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pou run bail signé en 2019 sera de 12,33. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32 = 1,29375) car il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,28 x 1,2 = 12,33).

Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m²plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2017 sera de 12,08. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32). Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,07 x 1,2 = 12,084 arrondi à 12,08).

 

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Ces plafonds de loyers modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyers au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).

Cas particuliers

Le dispositif « Pinel » en outre-mer

Dans les DOM, les collectivités d’outre-mer(COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :

●     le taux est fixé à 23 %, 29 % ou32 %, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou douze ans ;

●     les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements (voir les tableaux ci-dessous) ;

●     le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.

Le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 € applicables pour les investissements réalisés en métropole (sauf pour le "Malraux").

 

 

En outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

 

Cas particulier de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

La souscription de part de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95 % de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21 % de 100 % du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300 000€, étalée sur neuf ans.

Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300 000 euros par an.

Loi Denormandie

Il s’agit d’une extension de la loi Pinel destinée à la rénovation des logements anciens. Seules les conditions relatives au bien changent. Les plafonds de ressources changent légèrement également. Ci-dessous.

Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Revenus fiscal pris en compte n-2.

 

Conditions liées à l'investissement immobilier :

Les logements concernés :

        - logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration

        -local transformé en usage d'habitation.

Les travaux doivent représenter au moins 25 %du coût total de l'opération (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement +taxe de publicité foncière) (soit 1/3 du prix d’achat).

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

Localisation du logement

Le logement doit se situer dans certaines communes  :

        - Dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important

        - En zone labellisée Cœur de ville

        - Dans une commune qui a passé une convention d'opération de revitalisation de territoire(ORT) .

Pour savoir si une ville relève de ce dispositif, vous pouvez utiliser ce simulateur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie

 

Nature des travaux à réaliser 

Vous devez réaliser dans le logement des travaux :

-      des travaux améliorant la performance énergétique du logement de 30 % au moins (20 % en habitat collectif), et obtenir à minima un E en étiquette énergétique.

-      ou au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres.

 

Attention : les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE). Les travaux (équipement + pose) doivent être réalisés par une entreprise qui les facture. Ils ne peuvent pas être réalisés directement par le propriétaire.

 

Les travaux peuvent être réalisés avant par le vendeur.

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